พัทยาเดลีนิวส์

Hilton
26 สิงหาคม 2552 :: 15:08:28 pm 1088

ข้อกำหนด EAI ใครจะซื้อคอนโดฯ..ต้องอ่าน

ในรอบ 1-2 เดือนที่ผ่านมา กระแสน้ำมันแพง เป็นแรงผลัก เปลี่ยนความคิดในเรื่อง ที่อยู่อาศัย หันมาตอบรับคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น จนกลายเป็นสินค้าดาวรุ่งพุ่งแรงที่ดึงดูดให้ดีเวลลอปเปอร์หลายราย ปรับตัวหันมารุกตลาดนี้อย่างไม่กลัวเสี่ยง แลกกับผลกำไรที่สูงกว่าการพัฒนาโครงการแนวราบ แม้จะต้องรอเวลาอย่างน้อย 1-2 ปีข้างหน้าเพื่อรับรู้รายได้ก็ตาม

ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างดุเดือด ไม่ได้มีเพียงแต่เรื่องการทำตลาดที่ต้องพยายามสร้างจุดต่างให้เหนือคู่แข่ง เท่านั้น แต่กฎเกณฑ์ของภาครัฐเกี่ยวกับการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ที่มีผลต่อการเริ่มงานก่อสร้างได้กลายเป็นปัญหาหลักของการพัฒนาโครงการไป แล้ว เพราะหากการจัดทำรายงานไม่ผ่าน ก็หมายความว่าโครงการดังกล่าวไม่สามารถจะดำเนินการก่อสร้างได้ แม้จะมี ยอดจองคืบหน้าไปแล้วก็ตาม

กระทรวงทรัพยากร ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แสดงความเป็นห่วงถึงคอนโดมิเนียม หลายโครงการ ที่ยังไม่ได้จัดทำอีไอเอ ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อผู้ซื้อในอนาคต เพราะจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยที่ผู้ซื้ออาจจะไม่ทราบ ทั้งนี้โครงการใดบ้างที่ยังไม่ยื่นอีไอเอ ต้องยอมรับว่า ตรวจสอบยาก เพราะ สผ. จะรู้เพียงแต่โครงการที่ยื่นมาแล้วเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องสอบถามกับเจ้าของโครงการด้วยตัวเอง

“หลาย โครงการอาศัยช่องทางเลี่ยงกฎหมายอีไอเอ โดยอ้างว่าขนาดของโครงการไม่เข้าข่ายต้องทำอีไอเอ เพราะสร้างไม่เกิน 80 ยูนิต แต่เมื่อสร้างเสร็จ เจ้าของโครงการจะไปซอยแบ่งห้องเพิ่มในภายหลัง”

แม้ ข้อกำหนดเรื่องอีไอเอ จะมีจุดมุ่งหมายให้การพัฒนาที่อยู่อาศัย อยู่ภายใต้กรอบการควบคุมที่ดีที่ต้องคำนึงถึง ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในทุกด้าน แต่ในทางปฏิบัติจริง กลับพบปัญหามาตลอด จนกลายเป็นอุปสรรคในการพัฒนาโครงการ ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาถกกันอย่างต่อเนื่องมานานหลายปี นับตั้งแต่กฎเกณฑ์นี้ประกาศใช้

คอนโด คุณต้องเก็บเงินทั้งชีวิตมาซื้อ คอนโดไม่ได้ยื่น EIA ยังไม่ผ่าน EIA อย่าซื้อ

ปัญหา หลักๆ ของเรื่องอีไอเอ ที่พูดเป็นเสียงเดียวกัน คือ เป็นกฎเกณฑ์ที่ขึ้นอยู่กับ “ดุลยพินิจ” หรือความเห็นส่วนบุคคลนั่นเอง จึงทำให้กฎเกณฑ์ต่างๆ มีความไม่นิ่ง มีการเพิ่มเติมข้อบังคับใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา จนทำให้ ไม่สามารถปรับตัวได้ทัน นอกจากนี้ ยังถูกกดดันจากตลาด ทำให้ต้องออกแบบโครงการ และเร่งทำการขายล่วงหน้าก่อนที่จะยื่นอีไอเอ หากเจอกรณีที่ต้องแก้ไขให้ผ่านอีไอเอด้วยการลดจำนวนยูนิต ซึ่งถ้าไม่สามารถหาทางออกในเรื่องนี้ได้ แน่นอนว่าผู้ได้รับผลกระทบเต็มๆ ก็คือผู้ซื้อนั่นเอง

ยกตัวอย่างเช่นเกณฑ์เรื่องการถอย ร่นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีผลบังคับใช้เมื่อ 1 ธ.ค. 48 ที่กำหนดให้โครงการที่อยู่อาศัยรวม โรงแรม และโรงพยาบาลที่มี 2 อาคารขึ้นไปตั้งอยู่บนพื้นที่เดียวกัน และมีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป ถือว่าเป็นเข้าข่ายโครงการที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมมาก ดังนั้นจะต้องมีการถอยร่นจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6 เมตร ซึ่งกฎเกณฑ์ใหม่นี้ดีเวลลอปเปอร์ไม่ทราบมาก่อน ทำให้ต้องปรับผังโครงการใหม่ และกระทบกับลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อขายห้องชุดไปแล้ว

ประธาน อำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า อีไอเอเป็นแค่กฎเกณฑ์ที่บอกเพียงกรอบกว้างๆ แต่ไม่มีรายละเอียด จึงไม่มีความชัดเจน ซึ่งทำให้เกิดความไม่เข้าใจที่ตรงกัน นอกจากนี้ยังพบว่าเกณฑ์ของอีไอเอไม่นิ่ง มีการเพิ่มเติมผ่านมติคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผล กระทบสิ่งแวดล้อมอยู่ตลอดเวลา โดยที่ปรึกษาในการจัดทำอีไอเอไม่ทราบล่วงหน้ามาก่อน ทำให้ต้องกลับมาแก้ไขใหม่ หากมีการยื่นรายงานในวันเดียวกับที่เกณฑ์ใหม่นั้นประกาศใช้

อุปสรรค ที่ว่า คือ เกณฑ์ใหม่ที่ประกาศใช้เป็นสิ่งที่ไม่มีใครรู้ล่วงหน้า ทำให้แก้ไขไม่ทัน นอกจากนี้ยังมีผลบังคับใช้ทันที ไม่เปิดโอกาสให้เอกชนได้ปรับตัวล่วงหน้าเลย โดยทั่วไปกระบวนการยื่นรายงานอีไอเอ หากไม่มีส่วนที่ต้องแก้ไขจะใช้เวลาพิจารณาประมาณ 4-5 เดือน แต่หากจะต้องทำการแก้ไข ก็จะต้องเสียเวลาอย่างน้อย 1 เดือนเพื่อปรับแบบ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบทำให้การก่อสร้างต้องล่าช้าออกไป มีผลต่อต้นทุนของการดำเนินงานที่ต้องแบกรับ

รายละเอียด ไม่ชัด เพราะเกณฑ์ล่าสุดของ อีไอเอ ที่เพิ่งบังคับใช้ คือ สัดส่วนพื้นที่สีเขียวยั่งยืน หรือไม้ยืนต้น ซึ่งมีที่มาจากคณะกรรมการเล็งเห็นกระแสตื่นตัวเรื่องโลกร้อน จึงได้กำหนดให้คอนโดมิเนียมจะต้องมีพื้นที่สีเขียว (ไม้ยืนต้น) อย่างน้อย 50% เพื่อลดความร้อนจากแอร์ โดยคำนวณจากจำนวนบีทียูของแอร์ ที่ติดตั้งในโครงการ ซึ่งเห็นว่า ความไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ดังกล่าวที่ไม่มีการระบุรายชื่อของไม้ยืนต้น อย่างชัดเจน ค่อนข้างเป็นปัญหาต่อการพัฒนาโครงการเป็นอย่างยิ่ง เพราะรายงานที่จัดทำไปอาจจะไม่ตรงกับความเห็นของคณะกรรมการ แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษา ด้านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า กฎเกณฑ์นี้เป็นปัญหาอย่างมาก ทำให้รายงานถูกตีกลับมาแก้ไขหลายโครงการ ซึ่งในทางปฏิบัติยังหาวิธีแก้ไขได้ยาก เพราะในพื้นที่ว่าง 30% ในโครงการที่กำหนดไว้ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เมื่ออีไอเอ กำหนดให้ต้องมีพื้นที่สีเขียว 50% หรือครึ่งหนึ่ง

หมาย ความว่าในพื้นที่ว่างจะต้องมีพื้นที่สีเขียว 15% ของโครงการ โดยตามรายงานวิจัยบอกว่า ต้นไม้ใหญ่ 1 ต้น สามารถลดความร้อนจากแอร์ได้ 1 ตัน สมมติว่าจะต้องการจะลดความร้อนจากลงแอร์ 50 ตัน ก็ต้องปลูกไม้ยืนต้นถึง 50 ต้น ซึ่งในความเป็นจริงทำได้ยากมาก เพราะพื้นที่มีจำกัด

กฎเกณฑ์ดังกล่าว ทุกวันนี้ยังเป็นปัญหาหนัก ของบริษัทที่ปรึกษาว่าจะหาทางออกอย่างไร เพราะหากรายงานไม่ผ่าน ก็จะเริ่มก่อสร้าง และส่งมอบโครงการให้ลูกค้าไม่ได้ แต่ในกระบวนการพิจารณาคณะกรรมการไม่ได้กำหนดว่า หากรายงานต้องแก้ไข จะต้องเร่งแก้ไขภายในกี่วัน มีแต่ข้อกำหนดที่ว่า คณะกรรมการมีหน้าที่ ที่จะต้องเร่งพิจารณารายงานให้เสร็จภายใน 1 เดือน

“ขณะ นี้มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวหลายโครงการ ทำให้คณะกรรมการต้องพิจารณาเยอะ หากรายงานต้องแก้ไขใหม่ ก็ต้องไปรอเข้าคิวรอพิจารณาอีกรอบ ซึ่งใช้เวลานาน และจะทำให้โครงการล่าช้าออกไปอีก”

มาตรการสิ่งแวดล้อมใหม่ส่งผลกระทบในเชิงลบ

คณะ กรรมการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมได้มีความเห็นที่จะกำหนดให้ทุกอาคาร รวมทั้งคอนโดมิเนียม ต้องปลูกต้นไม้ชดเชยความร้อน ที่ออกมาจากเครื่องปรับอากาศ โดยถือเสมือนหนึ่งว่าคอนโดมิเนียม ติดเครื่องปรับอากาศทุกห้อง กำหนดให้ปลูกต้นไม้ 1 ต้น (ขนาดเส้นรอบวงไม่ต่ำกว่า 50 ซม. และความสูงไม่ต่ำกว่า 5 ม.) ต่อเครื่องปรับอากาศขนาด 2 ตัน ซึ่งทำให้ต้องมีพื้นที่ปลูกต้นไม้เพิ่มขึ้น และจะทำให้โครงการต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 4 เท่า

บ้าน จะค่อยๆ ฟื้นตัวตามการเติบโตของเศรษฐกิจ และเชื่อว่าข้อกำหนดของทางสิ่งแวดล้อมจะได้รับการปรับปรุงให้เหมาะกับสภาพ ความเป็นจริงมากขึ้น


E I A คือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment – EIA) หมายถึงการประเมินผลกระทบจากโครงการพัฒนาที่จะมีต่อสุขภาพหรือความสมบูรณ์ ของสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งความเสี่ยงที่จะมีผลต่อสภาพความสมบูรณ์ของระบบนิเวศและการเปลี่ยน แปลงที่จะเกิดขึ้นต่อธรรมชาติ ซึ่งบางครั้งอาจนำไปสู่ภัยพิบัติต่อสิ่งแวดล้อมที่ร้ายแรง การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมอาจนิยามได้ว่าเป็น “กระบวนการเพื่อการบ่งชี้ ทำนาย ประเมิน และบรรเทาผลกระทบทางชีวกายภาพ สังคม และผลกระทบที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ที่มีต่อข้อเสนอการพัฒนาใด ๆ ก่อนที่จะมีการตัดสินใจให้ลงมือดำเนินได้”[1] วัตถุประสงค์ของการประเมินก็เพื่อให้เป็นการประกันได้ว่า ผู้ที่มีอำนาจในการตัดสินใจได้พิจารณาอย่างรอบคอบถึงผลกระทบของโครงการพัฒนา ที่จะมีต่อสิ่งแวดล้อม ก่อนทำการอนุมัติให้ดำเนินโครงการที่มีผู้ขออนุญาตดำเนินการ

Reporter : PDN staff   Photo : Internet   Category : กฏหมาย

แสดงความคิดเห็น


    
*

ข้อความหรือความเห็นที่เข้าสู่โปรแกรมนี้ไม่เกี่ยวข้องกับเจ้าของระบบ และมีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะไม่รับผิดชอบใดๆ กรุณาแสดงความคิดเห็นอย่างสุภาพ และใช้วิจารณญาณในการอ่านทุกข้อความ หากท่านเห็นข้อความใดผิดต่อกฎหมาย สามารถแจ้งได้ที่ webmaster@pattayadailynews.com